NEN 2767 conditiemeting: zo werkt het, met voorbeeld
Een praktische uitleg voor vastgoedbeheerders, VvE-beheerders, woningcorporaties en inspecteurs: wat de conditiescores betekenen, hoe u gebreken vastlegt en hoe de meting uitmondt in een meerjarenonderhoudsplan.
Wat is een NEN 2767 conditiemeting?
Een NEN 2767 conditiemeting is een inspectie waarbij de technische staat van bouw- en installatiedelen op een vaste manier wordt vastgelegd. De inspecteur noteert per bouwdeel de gebreken, beoordeelt hun ernst, omvang en intensiteit en leidt daaruit een conditiescore af van 1 (uitstekend) tot 6 (zeer slecht). Omdat iedereen dezelfde methode gebruikt, kunt u gebouwen en metingen door de jaren heen vergelijken. De uitkomst is meestal de basis voor een meerjarenonderhoudsplan (MJOP).
De conditiescores 1 tot 6
Elk bouwdeel krijgt een score op een schaal van zes. Hoe lager de score, hoe beter de staat.
| Score | Wat het betekent |
|---|---|
| 1 Uitstekend | Vrijwel als nieuw, hooguit een enkel klein gebrek. |
| 2 Goed | Hier en daar beginnende veroudering. |
| 3 Redelijk | Plaatselijk zichtbare veroudering, de functie is niet in gevaar. |
| 4 Matig | De functie van het bouwdeel komt in gevaar. |
| 5 Slecht | Veroudering die niet meer te keren is. |
| 6 Zeer slecht | Technisch op het einde, vervanging of sloop ligt voor de hand. |
Dit is onze eigen korte samenvatting. De officiële omschrijvingen staan in NEN 2767-1; de kleuren zijn alleen bedoeld om de tabel leesbaar te maken.
Drie kenmerken per gebrek
De score volgt niet uit een algemene indruk, maar uit de gebreken die de inspecteur vastlegt. Elk gebrek wordt op drie punten beoordeeld:
| Kenmerk | De vraag | Voorbeeld |
|---|---|---|
| Ernst | Hoe zwaar weegt het gebrek voor de werking van het bouwdeel? | Een haarscheur in een voeg is gering, een lekkende dakbedekking is ernstig. |
| Omvang | Welk deel van het bouwdeel heeft het gebrek, als percentage van het geheel? | Houtrot in 3 van de 20 kozijnen is ongeveer 15 procent. |
| Intensiteit | In welk stadium is het gebrek: net begonnen, gevorderd of in een eindstadium? | Loszittende verf is een beginstadium, doorgerot hout een eindstadium. |
De tabel die ernst, omvang en intensiteit omzet in een score, en de gebrekenlijsten per bouwdeel (deel 2), staan in de norm zelf. NEN verkoopt die via nen.nl; wij nemen ze hier niet over.
Een conditiemeting uitvoeren, stap voor stap
- Maak een elementenlijstDeel het gebouw op in bouw- en installatiedelen: daken, gevels, kozijnen, trappenhuizen, cv-installatie, liften, riolering. Leg per element de hoeveelheid vast (m², m¹ of stuks). Bij een herhaalde meting gebruikt u dezelfde lijst.
- Bereid de inspectie voorVerzamel tekeningen, de vorige meting en het huidige MJOP. Spreek toegang af tot daken, technische ruimten en een steekproef van woningen.
- Leg per element de gebreken vastBeschrijf elk gebrek en beoordeel ernst, omvang en intensiteit. Maak bij elk gebrek een foto, met de plek erbij, zodat een collega of aannemer het later terugvindt.
- Bepaal de conditiescoreDe combinatie van ernst, omvang en intensiteit levert de conditiescore op volgens de tabel in NEN 2767-1. Heeft een bouwdeel meerdere gebreken, dan beschrijft de norm hoe u die samenvoegt, en hoe scores van bouwdelen optellen tot een score per element en per object.
- Noteer maatregel, termijn en kostenGeef per gebrek aan wat er moet gebeuren (herstel, onderhoud of vervanging), binnen welke termijn en tegen welke geschatte kosten. Leg veiligheidsrisico's apart vast, zodat ze direct worden opgepakt.
- Verwerk de meting in het MJOPZet de maatregelen in een planning van minimaal tien jaar met de kosten per jaar. Spreek een streefniveau af, bijvoorbeeld dat geen element onder een bepaalde score mag zakken, en plan de volgende meting.
Voorbeeld: portiekflat uit 1972
Een fictief complex met 24 woningen. Per element het belangrijkste gebrek, de score van de inspecteur en de maatregel die in het MJOP komt.
| Element | Gebrek | Score | Maatregel | Jaar | Raming |
|---|---|---|---|---|---|
| Platte dakbedekking (bitumen, 420 m²) | Blaasvorming en losse naden bij de dakrand, nog geen lekkage | 4 Matig | Dakbedekking vervangen inclusief randafwerking | 2027 | € 29.400 |
| Houten kozijnen achtergevel (36 stuks) | Houtrot in de onderdorpels van 5 kozijnen, verf gebladderd | 4 Matig | Houtrot herstellen, daarna schilderwerk | 2026 | € 7.900 |
| Metselwerk voorgevel (610 m²) | Plaatselijk uitgesleten voegen onder de goot | 3 Redelijk | Voegwerk plaatselijk herstellen | 2029 | € 4.300 |
| Trappenhuis en galerijhekken | Roestvorming aan de voet van een aantal spijlen | 3 Redelijk | Ontroesten en conserveren | 2028 | € 3.100 |
| Collectieve cv-ketel (2012) | Geen gebreken bij de inspectie, het eind van de levensduur nadert | 2 Goed | Vervanging plannen | 2030 | € 18.000 |
Bedragen zijn illustratief en exclusief btw. Gebruik voor een echte begroting uw eigen prijzen of een kengetallenbestand.
Van conditiemeting naar MJOP
Een VvE moet een reservefonds aanhouden. Voor een gebouw met woningen schrijft artikel 5:126 BW voor dat de jaarlijkse reservering ten minste het bedrag is uit een onderhoudsplan dat de vergadering heeft vastgesteld, of ten minste 0,5 procent van de herbouwwaarde. Zo'n onderhoudsplan mag niet ouder zijn dan vijf jaar, beslaat ten minste tien jaar en bevat de werkzaamheden, de geplande vernieuwingen en de kosten, gelijkmatig verdeeld over de jaren.
De wet noemt NEN 2767 niet. Een conditiemeting volgens NEN 2767 is wel een gangbare en controleerbare basis voor zo'n plan, en veel opdrachtgevers vragen er in hun contracten om.
Bronnen
- NEN: Conditiemeting (achtergrond en normen)
- NEN 2767-1+C1:2019, Conditiemeting gebouwde omgeving, deel 1: Methodiek
- Burgerlijk Wetboek Boek 5, artikel 126 (wetten.overheid.nl)
Gecontroleerd op 25 oktober 2026. Deze samenvatting geldt voor Nederland en vervangt geen juridisch of technisch advies.
Uw conditiemeting op de telefoon, met SiteSurvey
Met SiteSurvey legt u elk element vast in een formulier op de telefoon: score, gebrek, foto, locatie en maatregel, met een PDF-rapport als u klaar bent. Voordat u het probeert, is dit goed om te weten over de taal:
Wat in het Nederlands kan
- U schrijft de vragen, keuzes en toelichtingen van uw formulieren in het Nederlands, en uw inspecteurs vullen ze in het Nederlands in op de telefoon of in de browser.
- Een keuzevraag met de scores 1 tot 6 per element, met foto's, locatie en hoeveelheid bij elk gebrek.
- Berekende velden rekenen mee: bijvoorbeeld het aantal elementen met score 4 of slechter en de totale kosten van de maatregelen.
- Het PDF-rapport toont uw vragen en antwoorden zoals u ze hebt ingevuld.
Wat nu nog Engels is, of niet kan
- De app en het webdashboard zijn in het Engels: menu's, knoppen en meldingen zijn niet vertaald.
- Een aantal vaste labels in het PDF-rapport, zoals die op het voorblad, zijn Engels.
- Het formulier uit onze bibliotheek is de Engelse (Britse) Stock Condition Survey, met een eigen schaal (Good, Fair, Poor, Failed) in plaats van de NEN 2767-scores. U kunt het laden bij het aanmaken van uw account en de vragen vertalen en de schaal vervangen, of zelf een formulier opbouwen.
- SiteSurvey berekent de conditiescore niet automatisch uit ernst, omvang en intensiteit: de inspecteur kiest de score. Het is geen gecertificeerd NEN 2767-pakket en vervangt geen MJOP-software.
Leest u Engels? Dit is ons Engelstalige sjabloon voor een stock condition survey, met alle vragen en een ingevuld voorbeeld.
Veelgestelde vragen
Is een NEN 2767 conditiemeting verplicht?
Nee, niet bij wet. NEN 2767 is een norm: een afspraak die partijen vrijwillig toepassen, bijvoorbeeld in een onderhoudscontract of aanbesteding. Wel verplicht is het reservefonds van een VvE, en de wet koppelt de hoogte daarvan aan een recent onderhoudsplan of aan 0,5 procent van de herbouwwaarde. Een conditiemeting is een gangbare basis voor dat plan.
Wat betekenen de conditiescores 1 tot 6?
Score 1 is een uitstekende conditie, vrijwel als nieuw. Score 6 is een zeer slechte conditie: het bouwdeel is technisch op het einde. Daartussen lopen goed (2), redelijk (3), matig (4) en slecht (5). Vanaf score 4 komt de functie van het bouwdeel in gevaar.
Welke conditiescore is acceptabel?
Dat bepaalt de eigenaar, niet de norm. Veel eigenaren kiezen een streefniveau, bijvoorbeeld dat geen element slechter mag worden dan score 3, en sturen het onderhoud daarop. Leg dat niveau vast in uw beleid of contract, zodat de meting een duidelijk oordeel geeft.
Wat is het verschil tussen een conditiemeting en een MJOP?
De conditiemeting legt vast hoe het gebouw er nu voor staat. Het MJOP (meerjarenonderhoudsplan) zet daar een planning en begroting op: welk onderhoud wanneer nodig is en wat het kost, meestal voor tien jaar of langer. Een goed MJOP wordt regelmatig bijgewerkt met een nieuwe meting.
Moet de inspecteur gecertificeerd zijn?
Niet volgens de wet. NEN biedt een opleiding die voorbereidt op een vrijwillig examen, en opdrachtgevers vragen vaak om een geregistreerde of gecertificeerde inspecteur. Kijk daarom in uw contract of aanbesteding welke eis er geldt.
Is SiteSurvey in het Nederlands?
Niet helemaal. De app en het webdashboard zijn in het Engels, maar uw formulieren kunnen volledig in het Nederlands: u schrijft de vragen en antwoorden in uw eigen taal en het PDF-rapport toont ze zo. Een aantal vaste labels in het rapport is Engels.
Probeer SiteSurvey met uw eigen conditiemeting
Bij het aanmaken van uw account wordt het (Engelse) formulier voor een stock condition survey geladen, zodat u het kunt aanpassen. Probeer het voor een klein bedrag, op elk moment opzegbaar.
Account aanmakenDe aanmelding en de app zijn in het Engels.