Indflytningsrapport og fraflytningsrapport: skabelon, tjekliste og frister
Til udlejere, administratorer og ejendomsfolk, der holder flyttesyn. Her kan du se, hvad rapporten skal indeholde, hvordan synet forløber, og hvilke frister lejeloven sætter, så dit krav ikke falder bort.
Hvad er en indflytningsrapport og en fraflytningsrapport?
En indflytningsrapport beskriver lejlighedens stand, når lejeren flytter ind. En fraflytningsrapport beskriver standen, når lejeren flytter ud, og hvad der skal istandsættes. Rapporterne laves ved et flyttesyn, hvor lejeren er indkaldt. Udlejer du mere end én beboelseslejlighed, er både synene og rapporterne et krav i lejeloven, og kun det, der står i fraflytningsrapporten, kan du kræve betaling for.
Tjekliste: det skal med i rapporten
Den samme liste bruges ved indflytning og fraflytning. Så kan du sammenligne de to rapporter punkt for punkt.
Lejemål og parter
- Adresse, etage og side
- Dato for synet, og om det er ind- eller fraflytning
- Udlejer eller administrator, lejer og eventuelle fuldmagtshavere
- Om lejeren var til stede, og hvornår rapporten blev udleveret eller sendt
- Ved fraflytning: lejerens nye adresse
Målere
- El, vand og varme med målernummer og aflæsning
- Et foto af hver måler
Nøgler
- Hoveddør, opgang, postkasse, kælder og eventuelle brikker
- Antal af hver slags
- Ved fraflytning: manglende nøgler
Rum for rum
- Gulv, vægge og loft
- Vinduer, døre og karme
- Radiatorer, stikkontakter, afbrydere og lamper
- Bad: håndvask, toilet, bruser, fliser og fuger
- Køkken: skabe, bordplade og hvidevarer, hvis de følger med
- Altan, kælderrum eller have, hvis det hører til lejemålet
Fejl og mangler
- Hver mangel med sted, kort beskrivelse, foto og gerne en størrelse
- Ved fraflytning: hvad der skal istandsættes, og hvad der er almindeligt slid og ælde
Afslutning
- Underskrift fra udlejer og lejer, eller en note om at lejeren ikke ville kvittere
- Et eksemplar til lejeren, gerne som PDF med det samme
Sådan holder du flyttesynet, trin for trin
- Indkald lejerenTil fraflytningssynet skal indkaldelsen være skriftlig og sendes mindst en uge før. Til indflytningssynet skal lejeren også indkaldes. Skriv datoen for indkaldelsen ned.
- Tag den forrige rapport medVed fraflytning sammenligner du med indflytningsrapporten rum for rum. Det er den, der viser, hvad der er nyt siden indflytningen.
- Aflæs og fotografér målerneStart med målerne, før nogen bruger vand eller strøm. Et foto viser både tal og målernummer.
- Gå rummene igennem i samme rækkefølgeFx fra entréen og med uret. Se på gulv, vægge, loft, vinduer, døre og inventar i hvert rum, og brug dagslys, hvis du kan.
- Beskriv hver mangel præcistIkke bare "væg skadet", men sted, art og størrelse: "Entré, væg til højre for kontakten, hul i pudsen ca. 5 cm". Tag et nærbillede og et oversigtsbillede.
- Tæl nøglerneNotér hver slags nøgle og antallet, og tjek dem mod indflytningsrapporten.
- Udlever rapportenGiv lejeren rapporten ved synet, gerne digitalt. Er lejeren ikke mødt op, eller vil lejeren ikke kvittere, skal rapporten sendes senest 2 uger efter synet.
Eksempel: fraflytning sammenlignet med indflytning
Fem linjer fra en fraflytningsrapport for en lejlighed, med standen ved indflytningen ved siden af.
| Rum | Del | Ved indflytning | Ved fraflytning | Note |
|---|---|---|---|---|
| Entré | Væg ved kontakten | Ingen bemærkninger | Hul i pudsen ca. 5 cm, foto 4 | Ny siden indflytning, istandsættes |
| Stue | Trægulv | Lette brugsspor | Lidt flere brugsspor | Almindeligt slid og ælde |
| Bad | Håndvask | Ingen bemærkninger | Revne ved overløbet, foto 9 | Ny siden indflytning, årsag undersøges |
| Køkken | Ovn | Ren, virker | Virker, ikke rengjort | Rengøring |
| Nøgler | Hoveddør | 3 stk. | 2 stk. | 1 nøgle mangler |
Noterne er eksempler, ikke juridisk rådgivning. Om noget er slid og ælde eller en skade, afhænger af lejemålet og lejekontrakten.
Lejelovens frister for flyttesyn
Reglerne gælder private udlejningsboliger efter lejeloven (lov nr. 341 af 22. marts 2022). Almene boliger og erhvervslejemål har deres egne love. Oversigten erstatter ikke loven eller rådgivning fra en advokat eller en lejer- eller udlejerforening.
| Hvad | Reglen | Lejeloven |
|---|---|---|
| Indflytningssyn | Udlejer du mere end én beboelseslejlighed, skal du syne lejligheden ved indflytningen, lave en indflytningsrapport og indkalde lejeren til synet. | § 90, stk. 1 |
| Indflytningsrapport | Udleveres til lejeren ved synet, eventuelt digitalt. Er lejeren ikke til stede eller vil ikke kvittere, sendes den senest 2 uger efter synet. | § 90, stk. 2 |
| Hvis indflytningssynet ikke holdes | Dit krav på istandsættelse ved fraflytning bortfalder, medmindre kravet skyldes skader, som lejeren er ansvarlig for. | § 90, stk. 3 |
| Lejerens mangler ved indflytning | Lejeren skal give besked om mangler senest 2 uger efter lejeforholdets begyndelse for at kunne gøre dem gældende, medmindre de ikke kunne ses ved almindelig opmærksomhed. | § 91 |
| Fraflytningssyn | Holdes senest 2 uger efter, at du har fået at vide, at lejeren er flyttet. Lejeren indkaldes skriftligt med mindst 1 uges varsel. Er lejeforholdet opsagt eller ophævet, kan I aftale et kortere varsel. | § 187, stk. 3 |
| Fraflytningsrapport | Laves ved synet og udleveres til lejeren dér, eller sendes senest 2 uger efter synet, hvis lejeren ikke er til stede eller ikke vil kvittere. | § 187, stk. 4 |
| Dit krav | Skal gøres gældende senest 2 uger efter flyttesynet. Istandsættelse, der ikke står i fraflytningsrapporten, kan lejeren ikke opkræves, medmindre manglen ikke kunne ses ved almindelig opmærksomhed, eller lejeren har handlet svigagtigt. | § 187, stk. 2 |
| Hvis fraflytningssynet eller rapporten glipper | Dit krav på istandsættelse bortfalder. | § 187, stk. 5 |
Tjekket 25. oktober 2026 mod lovteksten på retsinformation.dk.
Hold flyttesynet på telefonen med SiteSurvey
Med SiteSurvey bliver rapporten en formular, du udfylder i lejligheden, rum for rum og med fotos, og når du er færdig, har du en PDF til lejeren. Inden du prøver det, er det godt at vide, hvad der er på dansk:
Det kan være på dansk
- Du skriver spørgsmål, svarmuligheder og hjælpetekster på dansk, og den, der holder synet, svarer på dansk på telefonen eller i browseren.
- Rum for rum: hvert rum er sit eget afsnit med fotos, og inventar kan registreres under det rum, det står i.
- Fotos, målerstande, nøgler og underskrift fra både lejer og udlejer i samme rapport.
- PDF-rapporten viser dine spørgsmål og svar præcis, som du har skrevet dem, og kan sendes til lejeren digitalt.
Det er på engelsk i dag
- Appen og webpanelet er på engelsk: menuer, knapper og beskeder er ikke oversat.
- Nogle faste tekster i PDF-rapporten er på engelsk, fx feltnavnene på forsiden (Prepared for, Date, Site, Prepared by) og Yes/No-svar, medmindre du selv skriver svarmulighederne.
- Skabelonen i vores bibliotek er i dag på engelsk og følger britisk praksis, fx engelske regler for depositum. Du kan hente den, når du opretter din konto, og oversætte og tilpasse den, eller bygge din egen rapport fra bunden.
Læser du engelsk? Her er vores skabelon til inventory og check-in på engelsk med alle spørgsmål og en formular, du kan prøve.
Ofte stillede spørgsmål
Skal alle udlejere holde indflytningssyn og fraflytningssyn?
Nej. Pligten gælder udlejere, der udlejer mere end én beboelseslejlighed (lejeloven § 90 og § 187, stk. 3). Udlejer du kun én lejlighed, er der ikke pligt til syn, men en skriftlig rapport med fotos gør det stadig meget lettere at dokumentere lejlighedens stand.
Hvad sker der, hvis udlejer ikke holder fraflytningssyn til tiden?
Holdes synet ikke senest 2 uger efter, at udlejer fik at vide, at lejeren var flyttet, eller udleveres eller sendes rapporten ikke rettidigt, bortfalder udlejerens krav på istandsættelse (lejeloven § 187, stk. 5). Blev der aldrig holdt indflytningssyn, eller fik lejeren ikke indflytningsrapporten, bortfalder kravet også, bortset fra skader, som lejeren er ansvarlig for (§ 90, stk. 3).
Hvor lang tid har lejeren til at melde fejl og mangler efter indflytning?
Lejeren skal give udlejer besked senest 2 uger efter lejeforholdets begyndelse (lejeloven § 91). Mangler, der ikke kunne ses ved almindelig opmærksomhed, kan dog meldes senere.
Må rapporten sendes digitalt?
Ja, som udgangspunkt. Lejeloven nævner udtrykkeligt, at indflytningsrapporten kan udleveres som et digitalt dokument (§ 90, stk. 2). Udlejer og lejer kan dog med 1 måneds varsel kræve, at meddelelser ikke sendes digitalt, og er en af jer fritaget for Digital Post, skal de sendes på papir (§ 13, stk. 1).
Hvad er forskellen på slid og ælde og en skade?
Lejeren skal aflevere lejligheden i samme stand som ved indflytningen, bortset fra slid og ælde, som lejeren ikke har vedligeholdelsespligt for, og mangler, som udlejer skal udbedre (§ 187, stk. 1). Lette brugsspor på et gulv er typisk slid og ælde, et hul i væggen er det ikke. Fotos fra indflytningen er det bedste bevis for, hvad der er nyt.
Er SiteSurvey på dansk?
Ikke helt. Appen og webpanelet er på engelsk, men dine rapporter kan være på dansk: du skriver selv spørgsmålene, og svarene og PDF-rapporten vises på dansk. Nogle faste tekster i rapporten, fx på forsiden, er på engelsk.
Prøv SiteSurvey til dit næste flyttesyn
Når du opretter din konto, indlæses vores skabelon til indflytning (på engelsk), så du kan tilpasse den. Prøveperioden koster et lille gebyr, og du kan opsige når som helst.
Opret kontoOprettelsen og appen er på engelsk.